Uso misto e fachada ativa marcam lançamentos em São Paulo

Por Jéssica Díez Corrêa / Especial para o Estado

Incentivados pelo novo Plano Diretor Estratégico (PDE), que acaba de completar quatro anos de vigência, projetos de edifícios mistos (residencial e comercial em um mesmo empreendimento) e com as chamadas fachadas ativas (espaços de uso não residencial no pavimento térreo abertos à população em geral) estão saindo do papel. O PDE aponta as diretrizes para organizar a ocupação, o desenvolvimento e a expansão urbana de São Paulo pelos próximos 16 anos.

“O objetivo do plano é adensar a cidade, ou seja, ter mais unidades lançadas ao longo dos corredores de transporte público. E isso está acontecendo”, afirma o professor do curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Valter Caldana. Nos locais de fácil mobilidade, é permitido construir o equivalente a até quatro vezes a área do terreno. Fora desses eixos, o permitido limita-se a uma vez ou duas, dependendo da região.

Um dos lançamentos aprovados sob as regras do novo PDE é o Luminus Jardins, na Avenida Nove de Julho, que é considerada um eixo estruturante, em razão do seu corredor de ônibus e por ter comércio, escritórios e residências.

O empreendimento terá três lojas no andar térreo, cada uma com 500 metros quadrados, dois andares de salas comerciais e 17 pavimentos de residencial, sendo que um deles será inteiramente para a área de lazer.

“O plano permite construir mais, podemos fazer projetos robustos nos mesmos terrenos de antigamente”, diz o sócio-diretor da Mar Incorporações, Alexandre Suarez. Na sua opinião, o Luminus vai “servir bem ao paulistano”, uma vez que reúne casa, comércio e trabalho.

O Spot 393, empreendimento da Idea!Zarvos lançado a 400 metros da estação Vila Madalena do Metrô, também foi configurado de maneira a obedecer a nova lei. Além dos apartamentos de 101 e 152 metros quadrados e de área comercial no térreo, o prédio possuirá um setor para pequenos escritórios.

O projeto atraiu a empresária Mariana Brandão, de 36 anos. Determinada a evitar deslocamentos pela cidade, ela adquiriu uma unidade residencial e outra comercial, que vai abrigar a sua administradora de condomínios e três funcionários. Para Mariana, apraticidade foi fundamental na decisão pela compra. “Atualmente, a maior riqueza que se tem é tempo, não é mais dinheiro.”

A única preocupação da administradora foi conferir que ambas as áreas – comercial e residencial – tivessem entradas distintas. “É o mesmo endereço, mas com portarias independentes. Isso nos dará mais privacidade”, afirma.

Aprovado em 31 de julho de 2014, o PDE do Município de São Paulo orienta o crescimento da cidade até 2030. O plano, de acordo com especialistas, tem como carro-chefe o adensamento dos eixos estruturantes da capital.

Dessa maneira, incentiva a mobilidade urbana, já que ter mais empreendimentos próximos da oferta de transporte público significa mais pessoas morando e trabalhando em locais com facilidade de locomoção pela cidade. Assim, é possível evitar o uso de automóvel.

Nesses empreendimentos, cada unidade habitacional tem direito a apenas uma vaga de garagem – vagas extras são computadas, obrigando o incorporador a pagar a mais por isso.

Outro ponto mencionado na regulamentação e presente em diversos lançamentos é avolta da fachada ativa, comum em projetos dos anos 1960, como o Edifício Copan, na Avenida Ipiranga, e o Conjunto Nacional, na Avenida Paulista.

“Ela foi pensada para que os imóveis desenvolvam uma vida urbana de pedestres na rua. Até então eram muros, agora será mais amigável, e isso valoriza o produto”, afirma o diretor executivo da You, Inc, Eduardo Maszkut. Segundo o empresário, a incorporadora já tem 16 empreendimentos nas configurações do PDE.

Outro ponto do plano define que, nos miolos dos bairros, em condições específicas, só poderão ser erguidos edifícios com 28 metros de altura, o equivalente a oito andares. A legislação, segundo a Prefeitura, serve para “preservar a qualidade urbana e ambiental e a dinâmica de vida” desses locais.

Alguns incorporadores, no entanto, não aprovam a medida: “Os miolos vão ficar adormecidos, não vai haver crescimento e regeneração, que é importante”, opina o sócio-diretor da Idea!Zarvos, Otávio Zarvos.

O vice-presidente de Incorporação e Terrenos do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), Emílio Kallas, afirma que quanto mais cara for a mercadoria,menos compradores aparecerão. “E esse campo de atuação será reduzido.”

 

 

 

GLOSSÁRIO:

Uso misto. Habitação, escritórios e espaços livres para comércio em um mesmo empreendimento

Adensamento populacional. Concentração de pessoas vivendo em uma região

Fachada ativa. Ocupação da extensão térrea da fachada de um empreendimento para uso comercial e aberta para o espaço público

Eixos estruturantes. Corredores específicos da cidade que concentram transporte, comércio, trabalho e moradia

Outorga onerosa. Concessão emitida pelo Município que permite ao proprietário do terreno edificar acima do limite pagando uma taxa

/ COLABOROU MATEUS APUD, ESTAGIÁRIO SOB SUPERVISÃO DO EDITOR DE SUPLEMENTOS, DANIEL FERNANDES