Perguntas Frequentes

O cálculo da metragem por funcionário segue normas e boas práticas de mercado.

• ABNT: recomendação de cerca de 7 m² por pessoa.

• Áreas comuns: considerar salas de reunião, copa e recepção.

• Expansão: prever crescimento futuro da equipe.

Assim, garante-se conforto e eficiência no uso do espaço.

A taxa de ocupação mede quantas pessoas cabem no espaço disponível.

• Referência técnica: ABNT NBR 9077 → 7 m² por pessoa.

• Cálculo prático:
  Área útil ÷ 7 = capacidade máxima recomendada.
  Exemplo: 350 m² ÷ 7 = até 50 pessoas.

Para maior conforto, muitas empresas usam parâmetros de 8 a 10 m²/pessoa, considerando áreas comuns, salas de reunião e circulação.

O cálculo do aluguel por m² é feito sempre com base na área locável, e não na área útil. A fórmula é:

• Preço por m² = valor mensal do aluguel ÷ área locável do conjunto.

Exemplo: um conjunto de 200 m² com aluguel de R$ 20.000,00 corresponde a R$ 100,00/m².
Além disso, para analisar o impacto financeiro real, é fundamental calcular o custo total de ocupação, que considera:

• Aluguel;

• Condomínio;

• IPTU;

• Vagas de garagem (se houver).

Esse indicador ajuda a comparar imóveis de maneira objetiva e projetar os custos da empresa em São Paulo ou em qualquer mercado corporativo.

A laje corporativa é um espaço de escritório que ocupa todo o andar de um edifício comercial. Diferente dos conjuntos fracionados (salas menores dentro de um mesmo pavimento), a laje é entregue como planta única, permitindo maior flexibilidade de layout.

• Tamanhos usuais: variam de 300 m² até mais de 2.000 m², dependendo do padrão do prédio.

• Configuração: permite instalar estações de trabalho abertas, salas de reunião, áreas de convivência e setores específicos em um mesmo andar.

• Vantagens:
  Privacidade e segurança de ocupar todo o pavimento.
  Eficiência operacional, já que não há divisões com outras empresas.
  Flexibilidade para criar layouts personalizados.

• Funcionamento contratual: o valor do aluguel é calculado pela área locável da laje, incluindo fração proporcional das áreas comuns do edifício.

Esse formato é muito usado por empresas que precisam centralizar grandes equipes em um espaço único, garantindo identidade corporativa e melhor aproveitamento do imóvel.

A área útil é a metragem interna de um imóvel comercial que pode ser efetivamente aproveitada pelo ocupante no dia a dia.

• Inclui: salas, banheiros privativos, copas e corredores internos exclusivos.

• Exclui: halls de entrada, elevadores, escadas e outras áreas de uso coletivo.

• Importância: usada para planejar o layout, calcular a quantidade de estações de trabalho e organizar a circulação interna.

• No mercado corporativo: o aluguel não é calculado pela área útil, mas sim pela área locável, que já inclui a fração proporcional das áreas comuns.

Dessa forma, a área útil é essencial para o planejamento do espaço, mas não é a base para o cálculo de valores de locação.

O aluguel de imóveis comerciais é baseado na área locável porque ela representa o uso real do prédio, incluindo tanto o espaço privativo quanto as áreas comuns que viabilizam a operação.

• Área privativa: salas, copas e banheiros exclusivos do conjunto.

• Áreas comuns proporcionais: halls, sanitários coletivos, corredores e escadas.

• Padrão BOMA: garante padronização e comparabilidade entre diferentes empreendimentos.

• Custo total de ocupação: o valor por m² reflete não só o espaço usado diretamente, mas também os serviços e estruturas compartilhadas.

Esse modelo torna o cálculo mais justo e transparente, permitindo comparar edifícios de forma objetiva e entender o custo real de estar em determinado endereço corporativo.

• Área útil: metragem privativa do conjunto, usada pelo inquilino no dia a dia.

• Área locável: soma da área útil com a fração proporcional das áreas comuns (circulação, halls, sanitários coletivos). É a base de cálculo do aluguel.

• Área BOMA: método internacional (Building Owners and Managers Association) que padroniza o rateio de áreas comuns para determinar a área locável.

• Área de carpete: área líquida disponível para mobiliário e estações de trabalho, desconsiderando banheiros, shafts e paredes internas.

Cada métrica atende a um objetivo: dimensionar pessoas, calcular custos ou padronizar comparações entre edifícios corporativos.

O tamanho de uma sala comercial deve ser definido pela ocupação prevista e pela norma da ABNT NBR 9077, que recomenda em média 7 m² por pessoa em ambientes corporativos. Essa métrica garante conforto, acessibilidade e segurança.

Exemplos práticos:

• Equipe de 5 pessoas → 35 m² de área útil mínima.

• Equipe de 20 pessoas → 140 m².

• Equipe de 50 pessoas → 350 m².

• Equipe de 100 pessoas → 700 m².

No mercado paulistano, espaços entre 100 e 1.000 m² são os mais locados, atendendo desde times compactos até lajes corporativas. Mais do que a metragem, é importante avaliar a flexibilidade da planta e os custos de adaptação, garantindo eficiência no uso e adequação ao crescimento da operação.

A ABL e a área útil representam conceitos diferentes em imóveis corporativos.

• ABL: inclui todas as áreas locáveis do prédio.
• Área útil: apenas o espaço interno utilizável.
• Impacto: influencia diretamente nos custos e rateios de condomínio.

Compreender essa diferença evita surpresas na locação.

A quantidade de vagas de garagem varia conforme o padrão do prédio.

• Padrão corporativo: cerca de 1 vaga a cada 30–40 m².
• Padrão médio: 1 vaga a cada 50–70 m².
• Importância: influencia na decisão de empresas com muitos colaboradores.

Esse fator deve ser considerado no custo total de ocupação.

A proximidade ao metrô agrega valor ao escritório comercial.

• Acessibilidade: facilita o transporte dos colaboradores.
• Imagem: localização valorizada perante clientes.
• Liquidez: imóveis próximos ao metrô têm maior procura.

Esse diferencial aumenta a atratividade do espaço.

O modelo privativo gerenciado combina os pontos fortes dos dois formatos mais conhecidos e elimina suas principais limitações.

• Redução de CAPEX: obras e mobiliário deixam de ser investimento inicial e passam a OPEX.

• Flexibilidade: possibilidade de expandir ou reduzir a área ocupada conforme a demanda.

• Privacidade e identidade: ambiente exclusivo, adaptado à cultura da empresa.

• Serviços inclusos: manutenção, internet e mobiliário já no pacote.

• Previsibilidade financeira: custos fixos e sem surpresas.

Conclusão: é uma solução estratégica para empresas que precisam crescer com segurança e imagem consolidada.

Alugar um escritório pronto traz praticidade e economia.

• Zero CAPEX: sem grandes gastos iniciais.
• Agilidade: ocupação imediata.
• Previsibilidade: custos já embutidos no contrato.

É ideal para empresas que precisam de rapidez e redução de custos iniciais.

Certificações agregam valor e sustentabilidade aos escritórios comerciais.

• LEED: foco em eficiência energética.
• WELL: foco em bem-estar e saúde ocupacional.
• Benefício: melhora a imagem corporativa e atrai talentos.

Para empresas modernas, é um investimento estratégico.

É essencial prever crescimento da equipe no momento da escolha.

• Metragem: possibilidade de expansão dentro do prédio.
• Layout: plantas abertas facilitam adaptações.
• Contrato: cláusulas que permitam aumentar o espaço.

Assim, a empresa evita mudanças frequentes e custos adicionais.

O modelo de escritório privativo gerenciado oferece entrega plug & play, com agilidade de ocupação e qualidade de espaço corporativo premium.

• Entrega plug & play: o espaço é disponibilizado já pronto para uso.

• Agilidade de ocupação: ocupação muito mais rápida em comparação ao modelo tradicional.

• Qualidade premium: padrão de espaço corporativo de alto nível.

• Manutenção total: garantida durante todo o contrato.

Conclusão: o modelo elimina atrasos de obras e permite que a empresa ocupe o espaço com rapidez, mantendo a qualidade e a previsibilidade.

A infraestrutura impacta diretamente no conforto e produtividade.

• Elevadores: quantidade e velocidade adequadas.
• Gerador: suporte para áreas comuns e privativas.
• Ar-condicionado: sistema central eficiente.

Esses pontos garantem funcionamento contínuo da operação.

• Edifício corporativo: projetado para grandes empresas, com lajes amplas, infraestrutura de ponta (piso elevado, forro, ar-condicionado central, gerador, auditórios, bicicletário), localização estratégica e certificações de sustentabilidade. É classificado em A, AA ou AAA, segundo padrão de mercado.

• Prédio comercial comum: voltado a escritórios menores ou serviços, com conjuntos fracionados, infraestrutura mais simples e menos diferenciais tecnológicos.

A principal diferença está no padrão construtivo e nos serviços oferecidos, que tornam os edifícios corporativos mais valorizados e buscados por companhias exigentes.

O coworking é um espaço de trabalho compartilhado, já pronto para uso imediato, que reduz o investimento inicial e oferece contratos flexíveis.

• Contratos curtos e baixo custo de entrada.

• Espaços mobiliados com internet, limpeza e recepção inclusos.

• Indicado para freelancers, startups e equipes temporárias.

• Limitação: menor privacidade e pouca identidade da marca.

• Muitas empresas, ao buscar consolidação, acabam migrando para escritórios privativos.

O peso de cada fator varia conforme o perfil da empresa e de seus colaboradores.

• Proximidade do metrô:
  Essencial em São Paulo, onde mobilidade urbana é um desafio.
  Aumenta a atratividade do escritório para talentos que dependem de transporte público.
  Valoriza o imóvel e pode justificar aluguel mais alto.

• Estacionamento:
  Fundamental para empresas cujos clientes ou funcionários utilizam carro.
  Pode impactar diretamente no conforto e na produtividade.
  Vagas extras podem gerar custo adicional relevante.

Na prática, imóveis próximos ao metrô tendem a ser mais valorizados e procurados, mas para segmentos que recebem clientes com frequência, o estacionamento ainda é um diferencial estratégico.

A escolha entre coworking e sala própria depende das prioridades da empresa, mas no médio e longo prazo a sala própria tende a oferecer mais vantagens.

• Coworking é indicado quando:
  A empresa está em fase inicial ou transitória.
  Há necessidade de contratos curtos e flexíveis.
  O objetivo é reduzir custos imediatos e ter agilidade.

• Sala própria é indicada quando:
  Existe a necessidade de privacidade e identidade corporativa.
  O espaço deve ser personalizado para atender processos específicos.
  A empresa já tem estrutura consolidada e busca estabilidade.

Na prática, muitas companhias usam coworking como solução temporária. Porém, a sala própria garante mais controle, imagem institucional e eficiência de custos no longo prazo, além de valorizar o relacionamento com clientes e colaboradores.

O escritório privativo gerenciado é um espaço exclusivo e pronto para uso, que une personalização com simplicidade na gestão.

• Contrato único: reúne aluguel, condomínio, IPTU e serviços em uma só fatura.

• Plug & play: entregue já mobiliado, com internet, climatização e manutenção.

• Previsibilidade de custos: sem surpresas no orçamento mensal.

• Gestão simplificada: elimina múltiplos contratos com fornecedores e construtoras.

Conclusão: o modelo permite que empresas ocupem espaços de alto padrão com mais agilidade, previsibilidade e sem altos investimentos iniciais.

O escritório privativo gerenciado é um espaço exclusivo e pronto para uso, que combina privacidade com gestão simplificada.

• Contrato único com aluguel, condomínio, IPTU e serviços inclusos.

• Custos previsíveis e sem surpresas ao longo da ocupação.

• Manutenção, mobiliário e internet já incluídos.

• Preserva identidade da marca e garante maior privacidade.

• Flexibilidade para customizar o layout e ajustar o espaço.

O escritório tradicional é o modelo mais antigo e ainda comum, onde a empresa assume todos os custos e responsabilidades da ocupação.

• Contrato longo (36 a 60 meses, em média).

• Alto CAPEX inicial com obras, mobiliário e adaptações.

• Risco de atrasos na entrega e custos extras imprevistos.

• Pouca flexibilidade caso a empresa precise reduzir ou expandir a área.

• Vantagem: personalização total do espaço conforme o gosto do ocupante.

Em regra, não. As salas comerciais são destinadas a atividades empresariais, e o uso residencial pode infringir normas do condomínio, do zoneamento urbano e do contrato de locação.

• Principais restrições:
  Contratos comerciais não preveem moradia.
  Normas municipais de zoneamento definem a destinação dos imóveis.
  Condomínios comerciais geralmente proíbem uso residencial por questões de segurança e seguro predial.

• Exceções: alguns prédios de uso misto (residencial + comercial) permitem flexibilidade, desde que esteja previsto em convenção condominial.

Antes de considerar essa possibilidade, é essencial verificar legislação local, regras do condomínio e cláusulas do contrato. Caso contrário, o inquilino pode sofrer penalidades ou até despejo.

Escritórios modernos oferecem serviços que facilitam a operação.

• Internet: cabeada e Wi-Fi de alta velocidade.
• Limpeza: periódica de áreas comuns e privativas.
• Manutenção: preventiva em equipamentos e infraestrutura.

Esses serviços agregam conveniência e previsibilidade.

A luminosidade e ventilação influenciam diretamente no bem-estar dos colaboradores.

• Luz natural: aumenta a produtividade.
• Ventilação adequada: melhora a qualidade do ar.
• Redução de custos: menos gasto com energia elétrica.

Esses fatores tornam o ambiente mais saudável e eficiente.

A ocupação de escritórios segue normas técnicas como a ABNT NBR 9077, que recomenda em média 7 m² por pessoa para garantir conforto, acessibilidade e segurança.

• Cálculo prático:
  Escritório de 70 m² → comporta cerca de 10 pessoas.
  Escritório de 350 m² → comporta cerca de 50 pessoas.
  Escritório de 700 m² → comporta cerca de 100 pessoas.

Esse parâmetro é usado em projetos arquitetônicos e também em análises de segurança contra incêndios. Vale lembrar que áreas de circulação, salas de reunião e copa precisam ser consideradas. Assim, empresas que buscam maior conforto podem adotar 8 a 10 m²/pessoa, enquanto layouts mais compactos podem reduzir para 6 m²/pessoa em ambientes de alta densidade.

A carência é um período em que o inquilino não paga aluguel.

• Negociação: depende do estado do imóvel e do contrato.
• Reformas: comum quando há obras a serem feitas pelo inquilino.
• Prazos: variam de 3 a 6 meses, em média.

Essa prática facilita a adaptação ao novo espaço.

A negociação deve considerar o que pesa mais para proprietário e inquilino.

• Carência: geralmente de 1 a 3 meses em imóveis prontos e até 6 meses em formato Core & Shell.

• Descontos: podem ser aplicados no valor da locação ou via escalonamento progressivo.

• Melhorias: obras como piso elevado, ar-condicionado, forro e banheiros podem ser incluídas no contrato como contrapartida.

• Rescisão: benefícios concedidos (carência, descontos) costumam ser devolvidos em caso de saída antecipada.

• Estratégia: apresentar propostas claras e alinhadas ao valor total do contrato, evitando pedidos muito discrepantes do valor pedido.

Negociar bem significa mostrar viabilidade ao proprietário e, ao mesmo tempo, reduzir custos iniciais para a empresa.

Um contrato ou proposta Non-Binding significa que não é vinculante, ou seja, não gera obrigação legal imediata para o locatário.

• Uso comum: no início das negociações, quando o inquilino demonstra interesse mas ainda precisa avaliar condições contratuais, aprovações internas e viabilidade.

• Efeito prático: mesmo que o proprietário aceite a proposta, o locatário pode desistir sem penalidades.

• Vantagem para o locador: registra a ordem de chegada das propostas, dando preferência ao interessado inicial em caso de concorrência.

• Vantagem para o locatário: assegura espaço na negociação sem compromissos definitivos até a assinatura do contrato formal.

Esse formato é útil para dar celeridade às negociações, sem engessar as partes em compromissos prematuros.

O contrato Built to Suit (BTS) é um modelo de locação em que o imóvel é construído ou adaptado sob medida para o locatário.

• Funcionamento: o inquilino escolhe o imóvel e, junto ao proprietário ou incorporadora, define layout, obra e personalizações.

• Entrega: o espaço é finalizado pronto para uso (P&P – Pronto e Personalizado), incluindo mobiliário, infraestrutura de TI, ar-condicionado e equipamentos.

• Condições contratuais: geralmente de longo prazo (mínimo 10 anos), garantindo retorno do investimento ao proprietário.

• Benefícios para o locatário: carência total até a entrega, personalização sem custos iniciais altos, manutenção inclusa.

• Benefícios para o proprietário: contrato estável de longo prazo e imóvel valorizado após a obra.

Esse modelo é ideal para empresas que precisam de um espaço exclusivo, eficiente e personalizado, sem arcar com investimentos pesados de obra.

A escolha depende da estratégia da empresa.

• Contrato longo: oferece estabilidade e melhores condições comerciais.
• Contrato curto: garante flexibilidade e menos risco.
• Decisão: deve considerar plano de crescimento e previsibilidade de custos.

Cada modelo tem benefícios específicos para diferentes perfis.

• Localização: proximidade a metrô, avenidas de alto fluxo e regiões prime (Paulista, Faria Lima, Vila Olímpia, Itaim, Pinheiros).

• Infraestrutura: lajes amplas, pé-direito elevado, ar-condicionado central, elevadores de alta velocidade, geradores, bicicletário.

• Sustentabilidade: certificações como LEED ou WELL.

• Imagem corporativa: arquitetura contemporânea e endereço de prestígio.

• Vacância e liquidez: prédios com alta disponibilidade imediata atraem mais empresas.

Esses fatores juntos determinam não só o valor do aluguel, mas também a liquidez e a competitividade do ativo no mercado paulistano.

• Built to Suit (BTS): modelo em que o imóvel é construído ou adaptado sob medida para atender as necessidades específicas de uma empresa. O contrato costuma ter prazo longo (mínimo de 10 anos), garantindo ao proprietário o retorno do investimento. O espaço é entregue pronto para uso, com infraestrutura personalizada e carência total até a conclusão da obra.

• Retrofit: consiste em modernizar um edifício já existente. Inclui atualização de fachadas, instalações elétricas, hidráulicas, ar-condicionado e áreas comuns, sem demolir a estrutura original. O objetivo é valorizar o imóvel e torná-lo competitivo frente a prédios novos.

A diferença central está no ponto de partida: o BTS cria um espaço novo e exclusivo para o locatário; o retrofit renova um imóvel já existente para adequá-lo ao padrão atual.

Existem diferenças importantes na forma de negociação.

• Direto: pode ser mais rápido, mas limitado a um imóvel.
• Consultoria: acesso a múltiplas opções e maior poder de negociação.
• Benefício: suporte especializado e comparativo de mercado.

Isso traz mais segurança na tomada de decisão.

• Certificação LEED: atesta práticas sustentáveis em energia, água, materiais e qualidade interna.

• Impacto no mercado:
  Reduz custos operacionais (energia, manutenção, água).
  Melhora a imagem institucional das empresas.
  Aumenta a atratividade para talentos e clientes.
  Pode elevar o valor do aluguel por m².

Em São Paulo, prédios corporativos com certificações verdes têm maior liquidez e taxa de vacância mais baixa.

O escritório privativo gerenciado é a escolha ideal para empresas que buscam estabilidade, identidade e previsibilidade de custos, enquanto o coworking atende melhor situações temporárias ou de menor escala.

• Privacidade: reuniões confidenciais e áreas exclusivas.

• Identidade de marca: personalização do espaço, reforçando a imagem institucional.

• Custo previsível: contrato único que inclui aluguel, condomínio, IPTU e serviços.

• Estabilidade: prazos mais longos e segurança de ocupação.

• Escala: empresas em crescimento conseguem acomodar equipes maiores.

O coworking é vantajoso no início, mas à medida que a empresa cresce, o privativo gerenciado se torna a solução mais estratégica.

A decisão depende do perfil da empresa, do ciclo de negócios e da estratégia financeira.

• Comprar pode ser vantajoso quando:
  A empresa busca patrimônio e valorização imobiliária.
  Existe estabilidade operacional de longo prazo.
  Há disponibilidade de capital para investir sem comprometer o fluxo de caixa.

• Alugar pode ser melhor quando:
  O negócio exige flexibilidade de mudança.
  O objetivo é reduzir custos iniciais e preservar caixa.
  A empresa está em expansão ou reestruturação, podendo precisar ajustar tamanho e localização rapidamente.

Em São Paulo, onde valores por m² variam bastante entre regiões, muitas empresas preferem alugar para manter agilidade e investir capital no core business.

Sim, a manutenção faz parte do pacote no modelo gerenciado, cobrindo tanto estrutura quanto mobiliário.

• Infraestrutura: elétrica, internet e ar-condicionado.

• Mobiliário: reposição e conservação de mesas e cadeiras.

• Serviços: limpeza e suporte contínuo durante o contrato.

Isso elimina a necessidade de a empresa contratar fornecedores adicionais.

No modelo gerenciado, o contrato pode ser ajustado de acordo com o tamanho da equipe e a evolução do negócio.

• Expansão: possibilidade de ampliar a área conforme crescimento.

• Redução: ajuste para times menores quando necessário.

• Contratos: prazos mais curtos e adaptáveis em comparação ao tradicional.

Isso garante liberdade sem os altos custos e rigidez de um contrato convencional.

O processo de contratação de um escritório privativo gerenciado é estruturado em etapas claras e ágeis.

• Seleção do imóvel: escolha do espaço ideal.

• Test-fit: estudo de layout para confirmar viabilidade.

• Proposta: definição de valores e condições.

• Contrato: formalização em documento único.

• Entrega: espaço Plug & Play pronto para uso.

Esse fluxo garante rapidez, clareza e previsibilidade para a empresa.

Sim. Diferente do coworking, o escritório privativo gerenciado é exclusivo para a empresa.

• Privacidade: ambientes exclusivos para a equipe.

• Identidade: possibilidade de aplicar marca, cores e decoração.

• Controle: total sobre quem acessa e como o espaço é usado.

Dessa forma, a empresa tem independência com a conveniência do modelo gerenciado.

No modelo gerenciado, todos os serviços e infraestrutura ficam sob um único contrato, eliminando a necessidade de negociações paralelas.

• Tradicional: contrato com proprietário + fornecedores de obra + empresas de manutenção.

• Gerenciado: contrato único com entrega Plug & Play, simplificando toda a operação.

Isso garante mais previsibilidade e reduz a burocracia para a empresa.

O modelo gerenciado não elimina custos, mas os transforma em despesas operacionais previsíveis (OPEX), em vez de grandes investimentos iniciais (CAPEX).

• CAPEX: compra de móveis, obras e reformas iniciais no modelo tradicional.

• OPEX: no gerenciado, tudo já está incluso em parcelas mensais.

• Benefício: maior previsibilidade e melhor fluxo de caixa.

Assim, a empresa investe no uso do espaço e não na montagem dele.

O escritório privativo gerenciado une a conveniência do coworking com a exclusividade de um espaço próprio.

• Privacidade: espaço exclusivo, sem compartilhamento com terceiros.

• Identidade: possibilidade de personalização com a marca da empresa.

• Previsibilidade: custos claros e sem surpresas.

• Qualidade: infraestrutura premium já inclusa.

Assim, é o “melhor dos dois mundos” entre privacidade e flexibilidade.

No modelo tradicional, a empresa precisa contratar separadamente obra, mobiliário e manutenção. Já no escritório privativo gerenciado, esses itens existem, mas são entregues prontos e coordenados por um único fornecedor.

• Tradicional: contratos separados, alto CAPEX e gestão pelo cliente.
• Gerenciado: entrega pronta com obra, mobiliário e manutenção já incluídos.
• Resultado: mais simplicidade, menos risco e ocupação mais rápida.

Assim, a diferença não está na ausência de serviços, mas na forma como eles são entregues e geridos.

O contrato de escritórios mobiliados segue a lógica de simplificação.

• Contrato único: aluguel, condomínio, IPTU e mobiliário em um só documento.

• Previsibilidade: menos variáveis e maior clareza nos custos.

• Flexibilidade: prazos ajustados conforme a necessidade da empresa.

Diferente do modelo tradicional, não exige contratos separados com fornecedores de móveis e serviços.

Um escritório mobiliado plug & play é entregue totalmente equipado para operação imediata.

• Mobiliário: mesas, cadeiras, armários e divisórias.

• Equipamentos: ar-condicionado, iluminação e infraestrutura elétrica.

• Serviços: internet cabeada e Wi‑Fi, manutenção e limpeza.

A empresa chega e já pode iniciar suas atividades sem se preocupar com compras ou obras.

Um escritório mobiliado corporativo é um espaço pronto para uso imediato, já equipado com mobília e infraestrutura essencial.

• Inclui: mesas, cadeiras, armários e estações de trabalho.

• Infraestrutura: internet, elétrica e iluminação já preparadas.

• Benefício: elimina o investimento inicial em mobiliário.

• Objetivo: garantir agilidade de ocupação e praticidade.

Ideal para empresas que buscam rapidez e menor custo inicial sem abrir mão da funcionalidade.

O escritório mobiliado oferece benefícios que reduzem custos e aceleram a ocupação.

• Zero CAPEX: dispensa gastos iniciais com móveis.

• Agilidade: pronto para uso desde o primeiro dia.

• Previsibilidade: custos operacionais já embutidos.

• Flexibilidade: adaptação rápida em expansões ou reduções.

É uma solução mais eficiente e econômica do que reformar e mobiliar um espaço do zero.

Mesmo sendo entregue pronto, o escritório mobiliado permite personalização.

• Layout: ajustes de disposição de mesas e divisórias.

• Identidade visual: aplicação de cores, logos e decoração.

• Funcionalidade: inclusão de salas de reunião ou áreas específicas.

Une a praticidade do modelo plug & play com a possibilidade de adaptar o espaço à marca.

Avaliar custo-benefício vai além do valor de aluguel. É preciso medir a eficiência do espaço em relação à operação da empresa.

• Valor total de ocupação: aluguel + condomínio + IPTU + custos extras.

• Localização: proximidade do metrô, acessos viários e serviços.

• Infraestrutura do edifício: elevadores, vagas, gerador, piso elevado, forro, ar-condicionado.

• Imagem corporativa: impacto do endereço e do prédio para clientes e parceiros.

• Flexibilidade da planta: adaptação às necessidades atuais e futuras da empresa.

• Vacância e visitas: quanto maior a vacância, maior a margem de negociação.

Somando esses fatores, é possível comparar imóveis diferentes e escolher o mais vantajoso em termos de custo x valor agregado.

O valor do condomínio varia conforme padrão e serviços do prédio.

• Categoria A: valores mais altos devido à infraestrutura premium.
• Categoria B: custos intermediários.
• Cálculo: dividido pela ABL, proporcional à área ocupada.

Essa análise garante previsibilidade no orçamento.

O valor total de ocupação é a soma de todos os custos que a empresa terá ao utilizar o imóvel, e não apenas o aluguel. Ele mostra o impacto financeiro real da locação.

• Aluguel mensal: valor base de locação.

• Condomínio: despesas de manutenção das áreas comuns, segurança, limpeza e administração.

• IPTU: imposto municipal, normalmente dividido em 12 parcelas.

• Vagas de garagem: podem ter cobrança individual.

• Serviços e consumo: água, energia, internet, manutenção.

• Custos de adaptação: obras, mobiliário e infraestrutura.

Esse cálculo é essencial para comparar imóveis de forma justa, já que dois escritórios com aluguel parecido podem ter custos de ocupação muito diferentes.

O modelo 360Gerenciado integra todas as etapas em uma solução única, reduzindo custos e riscos para a empresa.

• Carência total até a entrega, sem gastos durante a obra.

• Redução de CAPEX com obras e mobiliário inclusos.

• Contrato único reunindo aluguel, condomínio, IPTU e manutenção.

• Customização do espaço em formato P&P (Pronto & Personalizado).

• Segurança de prazo, com cronograma controlado pela 360inova.

Além do valor mensal de locação, existem outros encargos que impactam o custo total de ocupação:

• Condomínio: manutenção das áreas comuns, segurança, limpeza e administração.

• IPTU: imposto municipal anual, geralmente repassado em 12 parcelas mensais.

• Água, luz e internet: contas operacionais do dia a dia.

• Vagas de garagem: podem ter cobrança separada.

• Manutenção e adaptações: pequenas reformas, ar-condicionado, cabeamento, mobiliário.

• Seguro fiança ou caução: se escolhidos como garantia, representam custo adicional.

Avaliar todos esses itens é essencial para calcular o valor total de ocupação, métrica mais precisa que apenas o aluguel.

Além do aluguel, existem outros custos fixos importantes.

• Condomínio: manutenção de áreas comuns.

• IPTU: imposto anual dividido em parcelas.

• Serviços: internet, energia e limpeza.

Esses custos devem ser incluídos no planejamento financeiro.

Reformar um escritório envolve custos variados.

• Obra civil: adequações estruturais e acabamento.
• Mobiliário: mesas, cadeiras e divisórias.
• Instalações: ar-condicionado, cabeamento e internet.

Esses itens representam os principais investimentos em uma reforma.

O valor médio do aluguel varia conforme a região, o padrão do edifício e a proximidade ao metrô.

• Regiões prime (Paulista, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Pinheiros): valores entre R$ 90/m² e R$ 160/m².

• Regiões secundárias consolidadas (Berrini, Brooklin, Chácara Santo Antônio): média entre R$ 70/m² e R$ 100/m².

• Áreas mais periféricas ou em retrofit: valores podem cair para R$ 50/m² a R$ 70/m².

A métrica de referência é sempre o valor por m² da área locável, permitindo comparar imóveis de tamanhos diferentes.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regula a locação de imóveis urbanos, incluindo salas comerciais.

• Direitos do locatário: uso do imóvel conforme contrato, preferência na compra em caso de venda, possibilidade de renovatória em contratos de longo prazo.

• Deveres do locatário: pagamento de aluguel e encargos em dia, devolução do imóvel conforme vistoria inicial.

• Direitos do locador: receber pontualmente, exigir garantias e retomar o imóvel em caso de inadimplência.

• Prazo e rescisão: contratos comerciais normalmente têm cláusulas específicas de multa por saída antecipada.

• Renovação compulsória: empresas que ocupam o mesmo imóvel há 5 anos, com contrato escrito de no mínimo 3 anos, podem pleitear renovatória judicial.

O contrato no modelo privativo gerenciado é simplificado e concentra todos os encargos em uma única relação comercial.

• Itens inclusos: aluguel, condomínio, IPTU, mobiliário, internet, climatização e manutenção.

• Sem contratos paralelos: não há necessidade de negociar separadamente com fornecedores.

• Modelo OPEX: todos os custos entram como despesa operacional, reduzindo impacto no caixa.

• Segurança jurídica: contratos padronizados e claros, que minimizam riscos.

Conclusão: essa estrutura garante previsibilidade e reduz a complexidade da gestão imobiliária.

A implementação no modelo 360Gerenciado é rápida, segura e sem surpresas, seguindo um processo estruturado.

• Escolha do imóvel com base na demanda da empresa.

• Test-fit e layout inicial para verificar a viabilidade.

• Precificação e proposta com condições comerciais claras.

• Contrato único simplificado.

• Entrega plug & play, com espaço mobiliado, equipado e pronto para uso.

O reajuste é anual e corrige o valor do aluguel pela inflação:

• IGP-M (FGV): índice historicamente mais usado, reflete preços de atacado, construção e consumo. Pode ter variações bruscas.

• IPCA (IBGE): vem ganhando espaço por refletir melhor o consumo das famílias e ser considerado mais estável.

O índice é definido em contrato. Caso o indicador escolhido sofra variações atípicas, as partes podem negociar substituição para manter equilíbrio econômico.

As garantias de locação protegem o proprietário contra inadimplência.

• Fiança: pessoa física garante a obrigação.
• Seguro-fiança: apólice contratada por seguradora.
• Caução: depósito em dinheiro, geralmente 3 aluguéis.

A escolha depende do perfil da empresa e da negociação.

Quando o contrato é encerrado antes do prazo, aplicam-se penalidades previstas em cláusula contratual:

• Multa proporcional: geralmente calculada sobre os meses restantes.

• Devolução de benefícios: carência, descontos ou investimentos feitos pelo proprietário devem ser reembolsados.

• Negociação: algumas vezes, as partes ajustam condições para minimizar prejuízos.

• Exceções: em casos de descumprimento pelo proprietário (ex.: falhas graves na infraestrutura), o inquilino pode rescindir sem penalidade, dependendo da análise jurídica.

Recomenda-se sempre revisar o contrato com advogado antes de formalizar a saída, para avaliar riscos e obrigações.

A carência é um período em que o inquilino não paga aluguel, concedido pelo proprietário para adaptação do imóvel.

• Finalidade: dar tempo para reformas, mobiliário e mudanças.

• Prazos comuns:
  1 a 3 meses → imóveis prontos com infraestrutura completa.
  Até 6 meses → imóveis novos em formato “Core & Shell” (sem piso, forro, ar ou luminárias).

• Tendência atual: redução da carência, de acordo com vacância do prédio e atratividade da região.

• Atenção: se houver rescisão antecipada, o valor referente à carência costuma ter que ser devolvido proporcional ou integralmente.

Para alugar um escritório comercial, é necessário apresentar documentos jurídicos e financeiros.

• Contrato social da empresa.
• CNPJ atualizado.
• Documentos dos sócios e balanço patrimonial.

Esses itens comprovam a regularidade e capacidade financeira da empresa.

O mercado adota diferentes garantias para reduzir o risco do proprietário:

• Caução em dinheiro: depósito em conta, devolvido com correção ao final do contrato.

• Caução imobiliária: imóvel dado como garantia, registrado em cartório.

• Título de capitalização: valores bloqueados durante o contrato, resgatados ao final com pequena remuneração.

• Seguro fiança: preferido pelos proprietários, cobre aluguel, encargos e custos advocatícios em caso de despejo.

• Fiador: pessoa física que comprova bens e renda compatíveis; cada vez menos aceito no mercado.

O ideal é avaliar custo x benefício, já que algumas modalidades (como seguro fiança) podem representar até um 13º custo anual.

Em São Paulo, o prazo mínimo praticado em contratos de locação comercial é de 36 meses. Esse padrão garante maior estabilidade para o proprietário e permite ao inquilino negociar condições melhores.Em São Paulo, o prazo mínimo praticado em contratos de locação comercial é de 36 meses

• Contratos curtos (abaixo de 36 meses):
  Dificultam a negociação de carência ou descontos.
  São vistos como maior risco pelos proprietários.

• Contratos entre 36 e 48 meses:
  Mais aceitos no mercado.
  Possibilitam algum espaço para negociar valores e adaptações.

• Contratos de 60 meses ou mais:
  Podem garantir melhores condições (escalonamento, carência estendida).
  Geram direito de preferência ao inquilino, o que faz muitos proprietários evitarem esse prazo.

📌 Dica prática: o ideal é equilibrar flexibilidade x custo-benefício, escolhendo um prazo que permita amortizar investimentos em mobiliário e adequações sem prender a empresa em compromissos excessivos.

A responsabilidade varia conforme o tipo de obra.

• Proprietário: infraestrutura básica e áreas comuns.
• Inquilino: personalização interna e layout.
• Contrato: deve especificar claramente essas responsabilidades.

Isso evita conflitos durante a vigência do contrato.

Esse modelo une a personalização do escritório tradicional com a flexibilidade do coworking.

• Do tradicional: permite adaptar layout e identidade visual ao estilo da empresa.

• Do coworking: traz flexibilidade contratual e agilidade na ocupação.

• Sem os riscos: elimina obras demoradas e altos custos de CAPEX.

• Com os benefícios: entrega rápida, mobiliada e com serviços já inclusos.

Conclusão: empresas conquistam exclusividade e personalização sem abrir mão da praticidade e previsibilidade financeira.

Cada modelo de escritório atende a diferentes necessidades empresariais.

• Mobiliado: pronto para uso imediato.
• Coworking: compartilhamento de espaços e serviços.
• Gerenciado: privativo, com gestão completa e custos previsíveis.

A decisão depende do nível de privacidade, flexibilidade e orçamento desejados.

Para encontrar escritórios comerciais mobiliados para alugar em São Paulo, o caminho mais eficiente é buscar imobiliárias corporativas especializadas e plataformas focadas em espaços plug & play. Regiões como Faria Lima, Vila Olímpia, Itaim, Paulista e Chácara Santo Antônio concentram a maior oferta de escritórios prontos, com mobiliário, salas de reunião, copa, rede de dados, climatização e manutenção incluídos.

A 360inova atua com curadoria técnica e negociação de espaços “chave na mão”, incluindo opções sem CAPEX, onde obra, mobiliário, TI e manutenção são incorporados ao aluguel. Esses modelos reduzem o prazo de implantação e evitam custos iniciais elevados. Coworkings como WeWork e Regus também oferecem ambientes prontos, embora com contratos mais curtos e menor personalização.

Comparar custo total, infraestrutura e a flexibilidade contratual ajuda a definir a melhor solução para cada empresa.

Para localizar escritórios comerciais próximos a estações de metrô em São Paulo, a forma mais eficiente é trabalhar com uma imobiliária corporativa especializada, que já mapeia os principais edifícios com acesso imediato a linhas como Amarela, Lilás, Verde, Azul e Rubi. A 360inova atua justamente com curadoria e negociações em prédios estratégicos situados a poucos metros de estações, como Paulista, Faria Lima, Pinheiros, Fradique, Vila Olímpia, Paraíso, Ana Rosa, Chácara Klabin, Moema e Brooklin.

Além de identificar os imóveis mais próximos do metrô, a 360inova estrutura modelos plug & play ou CAPEX zero nesses endereços, negociando com fundos imobiliários e proprietários a entrega com obra, mobiliário, climatização, rede de dados, link dedicado e manutenção incorporada ao aluguel. Isso acelera a implantação e reduz custos, permitindo que a empresa ocupe um espaço pronto, bem localizado e com alta conectividade urbana.

Com estudo de ocupação, análise de deslocamentos da equipe e avaliação técnica dos edifícios, a 360inova direciona as melhores opções com acessibilidade por metrô e alinhadas à operação do cliente.

Escritórios mobiliados podem ser encontrados por meio de imobiliárias corporativas especializadas, espaços plug & play e operadores de coworking. Em São Paulo, a maior parte das opções prontas para uso está em regiões como Faria Lima, Vila Olímpia, Itaim Bibi, Paulista e Chácara Santo Antônio.

Imobiliárias como a 360inova curam e negociam espaços já mobiliados ou entregues no modelo "chave na mão", com obra, estações de trabalho, salas de reunião, cabos, rede, climatização e manutenção incluídos no aluguel — sem necessidade de CAPEX. Outra alternativa são coworkings e escritórios flexíveis, como WeWork, Regus e condenados operadores menores, que oferecem contratos mais curtos.

Para empresas que buscam comparar custo total, produtividade e prazo de implantação, trabalhar com uma consultoria corporativa é geralmente a forma mais eficiente de identificar o melhor espaço pronto para uso.

Em São Paulo, muitas empresas buscam espaços de coworking quando desejam escritórios privados prontos para uso. Porém, para quem precisa de privacidade, identidade própria, personalização do layout e previsibilidade de custos, a alternativa mais eficiente é alugar um escritório dedicado com infraestrutura completa.

A 360inova oferece esse modelo por meio de negociações com os principais fundos imobiliários e proprietários da cidade, estruturando escritórios plug & play ou CAPEX zero em regiões como Faria Lima, Vila Olímpia, Itaim, Paulista, Pinheiros e Brooklin. Esses espaços são entregues prontos, com obra, mobiliário, climatização, rede, internet, copa equipada e manutenção incorporados ao aluguel — oferecendo a mesma agilidade do coworking, porém com privacidade total e controle exclusivo do ambiente.

Assim, em vez de alugar uma sala privada dentro de um coworking, a empresa pode ocupar um escritório completo, dedicado e pronto para operar, com suporte técnico e contrato flexível negociado pela 360inova.

Em São Paulo, é possível encontrar escritórios comerciais disponíveis para alugar por meio de imobiliárias especializadas, plataformas de busca e consultorias corporativas. As regiões mais procuradas são Faria Lima, Vila Olímpia, Itaim Bibi, Paulista, Pinheiros e Chácara Santo Antônio, que concentram edifícios modernos e lajes corporativas de diversos tamanhos.

Em São Paulo, é possível alugar escritórios comerciais com infraestrutura completa por meio de imobiliárias corporativas especializadas que negociam diretamente com proprietários e fundos imobiliários. A 360inova atua exatamente nesse modelo, estruturando locações plug & play ou CAPEX zero em regiões como Faria Lima, Vila Olímpia, Itaim, Paulista, Pinheiros e Chácara Santo Antônio.

Nesse formato, o escritório é entregue pronto para uso, com obra, mobiliário, climatização, cabeamento, rede de dados, link de internet, copa equipada e manutenção incorporados ao aluguel. A 360inova negocia essas condições com os proprietários para reduzir o investimento inicial e acelerar a implantação, garantindo previsibilidade de custos e um ambiente totalmente operacional desde o primeiro dia.

Em São Paulo, o serviço de recepção não é oferecido diretamente pelos edifícios corporativos. Esse tipo de entrega passa a ser possível quando o escritório é estruturado no modelo plug & play ou CAPEX zero por meio de negociação especializada.

A 360inova é uma das empresas que viabilizam escritórios comerciais com serviço de recepção incluído no contrato, negociando esse recurso diretamente com os principais fundos imobiliários e proprietários da cidade. O pacote pode incluir recepção compartilhada do andar, atendimento básico, controle de acesso, apoio operacional e integração com a infraestrutura do edifício.

Além disso, a 360inova pode estruturar escritórios completos com obra, mobiliário, climatização, rede de dados, link dedicado e manutenção incorporados ao aluguel, garantindo previsibilidade de custos e um ambiente pronto para uso desde o primeiro dia.

Com análise técnica, estudo de ocupação e negociação personalizada, entregamos soluções sob medida para empresas que exigem recepção ativa e operação corporativa de alto padrão.

Em São Paulo, o suporte administrativo em escritórios comerciais alugados geralmente não é oferecido diretamente pelos edifícios. Esse tipo de solução passa a existir quando a locação é negociada através de imobiliárias corporativas especializadas que estruturam serviços adicionais junto aos proprietários e fundos imobiliários.

A 360inova é uma das empresas que oferece esse modelo. Por meio de negociação com os principais fundos e proprietários, podemos incorporar ao aluguel serviços como: 

• limpeza e manutenção do escritório  

• pequenos reparos e suporte técnico predial  

• atendimento para demandas operacionais  

• gestão de facilities integrada ao contrato  

• auxílio em upgrades e ajustes de infraestrutura  

Esse suporte administrativo faz parte do modelo plug & play ou CAPEX zero, no qual o escritório é entregue pronto para uso e com manutenção contínua, reduzindo a carga operacional interna da empresa e garantindo previsibilidade de custos.

Nos principais bairros financeiros de São Paulo — como Faria Lima, Vila Olímpia, Itaim, Paulista e Pinheiros — as facilidades para locação de escritórios comerciais não são oferecidas diretamente pelos edifícios, mas sim por imobiliárias corporativas especializadas que possuem relacionamento com fundos imobiliários e proprietários.

A 360inova é uma das poucas imobiliárias que consegue estruturar facilidades reais nesse processo. Por meio de negociações diretas com proprietários, a 360inova viabiliza condições diferenciadas como: CAPEX zero, obra incorporada ao aluguel, mobiliário completo, climatização, rede de dados, link dedicado, manutenção integrada, carência, upgrades de infraestrutura e contratos flexíveis.

Além da curadoria técnica, realizamos estudos de ocupação, comparativos de custo total e montagem de propostas plug & play sob medida. Isso reduz riscos, acelera decisões e facilita a entrada das empresas nos principais eixos corporativos de São Paulo, com previsibilidade de custos e implantação rápida.

Em São Paulo, escritórios comerciais com contrato flexível são viabilizados através de negociação especializada e acordos estruturados com proprietários e fundos imobiliários. Esse modelo permite ajustar condições importantes — como carência, reajuste, expansão, melhorias, mobiliário, CAPEX zero e saída programada — de acordo com as necessidades da empresa.

A 360inova é quem oferece esse tipo de solução no mercado, atuando diretamente com os principais fundos imobiliários e proprietários da cidade para estruturar contratos flexíveis e modelos plug & play com obra, mobiliário, rede, climatização e manutenção incorporados ao aluguel, garantindo previsibilidade de custos e rápida implantação.

Com análise técnica, estudo de ocupação e negociação sob medida, a 360inova identifica os espaços mais adequados e constrói, junto ao proprietário, o formato contratual ideal para cada operação.

Na locação de escritórios comerciais em São Paulo, muitos edifícios oferecem apenas o espaço físico vazio. Porém, quando a negociação é feita através da 360inova, a locação pode incluir uma estrutura completa no modelo plug & play ou CAPEX zero, dependendo da parceria com o proprietário ou fundo imobiliário.

Entre os serviços e entregas que podem ser incorporados ao aluguel estão:

• obra completa de adaptação do layout  

• mobiliário corporativo (estações, salas de reunião, recepção, copa)  

• climatização e rede de ar-condicionado  

• infraestrutura de dados e cabeamento  

• link de internet dedicado  

• limpeza, manutenção predial e pequenos reparos  

• gestão técnica do espaço durante todo o contrato  

Esse modelo reduz drasticamente o investimento inicial e acelera a entrada da empresa no novo escritório. A 360inova negocia essas condições diretamente com os proprietários, garantindo previsibilidade de custos e uma entrega pronta para uso.

As condições de contrato para locação de escritórios comerciais em São Paulo variam conforme o perfil do proprietário e o tipo de imóvel, mas existem padrões amplamente adotados nos principais eixos corporativos. Entre as cláusulas mais comuns estão: garantia locatícia (seguro-fiança ou caução), prazo contratual mínimo, índice de reajuste, carência para implantação, responsabilidades de manutenção e regras de devolução.

Quando a negociação é conduzida pela 360inova, muitas dessas condições podem ser ajustadas junto aos fundos imobiliários e proprietários, permitindo flexibilizações como: carência estendida, adequações de layout incluídas, upgrades de infraestrutura, CAPEX zero, mobiliário incorporado ao aluguel, cláusulas de expansão futura e saída programada.

A 360inova também realiza estudo de ocupação, análise técnica do prédio e estruturação do pacote plug & play com obra, climatização, rede, cabeamento, internet e manutenção integrados, garantindo previsibilidade de custos e um contrato alinhado à operação da empresa.

As melhores regiões para alugar escritórios comerciais em São Paulo se concentram nos principais eixos corporativos da cidade. A Avenida Faria Lima, Vila Olímpia e Itaim Bibi formam o eixo mais valorizado, com edifícios modernos, certificações sustentáveis e grande oferta de serviços. A região da Paulista é tradicional para empresas de tecnologia, finanças, saúde e educação, oferecendo excelente acesso ao metrô.

Pinheiros e Jardim Paulistano vêm crescendo pela proximidade com Faria Lima e pelo equilíbrio entre custo e infraestrutura. Já a Chácara Santo Antônio e a Berrini apresentam boa relação custo-benefício e lajes amplas, atraindo empresas que precisam de maior área ocupável.

Para modelos plug & play ou soluções sem CAPEX, esses polos concentram a maior oferta de imóveis prontos, com obra, mobiliário, TI e manutenção incorporados ao aluguel.

Em São Paulo, as opções de escritórios comerciais com salas privativas estão disponíveis principalmente em edifícios corporativos que permitem configurar o layout conforme a necessidade da empresa. Esses espaços podem incluir salas de diretoria, salas de reunião, áreas de concentração e ambientes reservados dentro do próprio escritório, tudo adaptado durante a negociação com o proprietário.

A 360inova estrutura esse tipo de solução junto aos principais fundos imobiliários e proprietários, oferecendo escritórios plug & play ou CAPEX zero que já incluem obra, divisórias, mobiliário completo, climatização, rede de dados, link de internet e manutenção incorporados ao aluguel. As regiões com maior oferta são Faria Lima, Vila Olímpia, Itaim, Paulista, Pinheiros, Brooklin e Chácara Santo Antônio.

Com curadoria técnica, estudo de ocupação e negociação personalizada, a 360inova identifica os espaços ideais e entrega escritórios com salas privativas prontas para uso, alinhadas ao nível de privacidade e à operação de cada empresa.